BVI-Newsletter Januar 2011

Kraftfahrzeug – Problembehandlung mit Abschleppen von unberechtigt abgestellten Kraftfahrzeugen

1. Abschleppen und Sicherstellen von unberechtigt abgestellten Kraftfahrzeugen

2. Parken auf fremden Parkplatz

3. Blockade eine Ausfahrt

4. GoA

1. Abschleppen und Sicherstellen von unberechtigt abgestellten Kraftfahrzeugen

Für Eigentümer und Verwalter einer Eigentümergemeinschaft stellt sich immer die Frage, in welchem Umfang unberechtigt abgestellte KFZ's von Parkplätzen im Gemeinschaftseigentum abgeschleppt werden dürfen. Abschleppen kostet Geld, so daß vor allem die Frage immer wieder gestellt wird, ob die Kosten für das Abschleppen unberechtigt abgestellter KFZ's im Gemeinschaftseigentum vom Halter oder Eigentümer des KFZ's verlangt werden können. Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn der Fahrer nicht bekannt ist, der das KFZ unberechtigterweise abgestellt hat.

Das Abschleppen eines unberechtigterweise abgestellten KFZ's bestimmt sich nach den Selbsthilfevorschriften des BGB. Wenn irgendwie möglich empfiehlt es sich, insbesondere bei unberechtigtem Dauerparken eine Abmahnung auszusprechen. Die hierzu erforderlichen Auskünfte aus dem Fahrzeugregister der KFZ-Zulassungsstelle werden bei Darlegung eines berechtigten Interesses gegen eine Gebühr nach § 39 StVG erteilt.

Die bürgerlich rechtlichen Selbsthilferechte (Notwehr nach § 227 BGB, Besitzwehr nach § 859 BGB) setzen einen Angriff auf geschützte Rechtsgüter voraus. Dieser Angriff kann in der Blockade einer Ausfahrt oder im Zuparken eines PKW oder dem Parken auf privatem Parkplatz liegen.

2. Parken auf fremden Parkplatz

Beim Parken auf einem fremden Parkplatz handelt es sich nach überwiegender Auffassung um eine Besitzentziehung im Sinne des § 859 Abs. 3 BGB, gegen die sich der Berechtigte sofort zur Wehr setzen darf. Die gesetzliche Beschränkung des Abwehrrechtes auf sofort verlangt, daß die Selbsthilfe so schnell wie nach den objektiven Maßstäben möglich vorgenommen werden muß (vgl. Palandt § 859 RdNr. 2).

Die durchaus nicht einheitliche Rechtsprechung der Instanzgerichte hat inzwischen diesen Begriff zunehmend größzügiger ausgelegt und z. B. eine Abschleppmaßnahme auch noch nach 4 Stunden für zulässig erachtet (vgl. LG Frankfurt 1984, 223 = NJW 1984, 183). Die früher verbreitete Formel, daß für die Zulässigkeit der Selbsthilferechte die Motorhaube warm sein müsse, ist zu Gunsten des Grundstückseigentümers zu Recht aufgegeben worden.

3. Blockade eine Ausfahrt

Wird eine Ausfahrt durch ein auf öffentlichen Grund und Boden geparktes Fahrzeug blockiert, so steht dem Berechtigten das Selbsthilferecht aus § 859 Abs. 1 BGB ohne die zeitlichen Einschränkungen des Absatzes 3 zur Seite. Im Prinzip darf hiernach ohne Wartezeit eine Abschleppmaßnahme veranlasst werden. Ausnahmen können sich unter dem Gesichtspunkt des Schikaneverbots nach § 226 BGB ergeben, wenn z. B. dem Ausfahrenden der Aufenthaltsort des Fahrers des blockierenden Autos bekannt ist oder der Fahrer unschwer hätte erreicht werden können. Gegen die herrschende Meinung hat das AG Heidelberg NJW 1977, 1541 dem Grundstückbesitzer ein Selbsthilferecht abgesprochen, weil er nicht Besitzer der öffentlichen Verkehrsfläche sei und die Polizei als "obrigkeitliche Hilfe" regelmäßig erreicht werden könne. Diese Auffassung kann nach herrschender Meinung vor allem im Hinblick auf den Ermessensgrundsatz des behördlichen Einschreitens schwerlich gefolgt werden. Diese Entscheidung zeigt jedoch die Risiken auf, denen sich der Berechtigte aussetzt, wenn er sich auf den Weg der Selbsthilfe begibt. Niemand kann vorhersagen, wie im konkreten Fall der mit der Sache befaßte Richter entscheiden wird.

4. GoA

Eine weitere Eingriffsmöglichkeit kann sich aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben (so z. B. AG Neumünster DAR 1987, 387, § 12 Abs. 3 STVO). Ein entgegenstehender Wille des hindernden Autofahrers ist unerheblich; denn der Geschäftsführer nimmt auch öffentliche Interessen wahr. Ist nur die Einfahrt zu einem Grundstück blockiert, sollte stets geprüft werden, ob das Fahrzeug vorübergehend problemlos an anderer Stelle geparkt werden kann. Sind zumutbare, anderweitige Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann die Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB gebieten, diese Parkmöglichkeiten zu Nutzen und nicht sofort zum schwereren Mittel des Abschleppens zu greifen (vgl. zum Abschleppen und Sicherstellung von Fahrzeugen durch Behörden und Privatpersonen Dr. Jürgen Vahle NWB Fach 28 Seite 743 ff). Dort hat Herr Dr. Vahle auch eine Checkliste für das Abschleppen von Fahrzeugen durch Behörden sowie für die Möglichkeit privater Selbsthilfe aufgestellt. Eigentümern und Miteigentümern oder der Verwaltung sind in privater Selbsthilfe Abschleppmaßnahmen möglich.

Es gelten folgende Grundsätze für das Abschleppen:

1. Ausfahrt (Behinderung) - störendes Fahrzeug auf öffentl.Verkehrsfläche

Zulässigkeit: ja: OLG Frankfurt, NJW 1990 S. 917; AG Karlsruhe, NJW 1977 S. 1926; a. A. aber AG Heidelberg, NJW 1977 S. 1926 m. Anm. von van Venrooy, der sich für Notwehr (§ 227 BGB) ausspricht

Begründung: Entzug der Benutzungsmöglichkeit hinsichtlich Kfz; Verstoß gegen § 12 Abs. 3 Nr. 3 STVO (Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB); daher Selbsthilferecht nach § 859 Abs. 1 BGB, u. U. auch Geschäftsführung ohne Auftrag denkbar (§§ 677, 679, 683 BGB)

2. Einfahrt (Behinderung) störendes Fahrzeug auf öffentl. Verkehrsfläche

Zulässigkeit: grds. ja: wenn mildere Mittel ausscheiden bzw. unzumutbar sind (Kriterium: Sind weitere zumutbare Parkmöglichkeiten außerhalb des Grundstücks vorhanden?) AG Karlsruhe, NJW 1977 S. 1926; a. A. AG Heidelberg, NJW 1977 S. 1541

Begründung: Verstoß gegen § 12 Abs. 3 Nr. 3 STVO; Vorschrift differenziert nicht zwischen Aus- und Einfahrtsbehinderung

3. Privatparkplatz - von "unbefugtem" Kfz besetzt

Zulässigkeit: ja: LG Frankfurt, JuS 1984 S. 223 (auch nach 4 Stunden); AG Neumünster, DAR 1987 S. 387; AG Braunschweig, NJWf-RR 1986 S. 1414

Begründung: § 859 Abs. 3 BGB erlaubt Besitzkehr bei Grundstücken "sofort" nach Besitzentziehung; "sofort" wird extensiv ausgelegt.

4. Zugeparktes Fahrzeug

Zulässigkeit: ja: OVG Saarlouis, NZV 1993 S. 366; OLG Karlsruhe, OLGZ 78 S 206; a. A. für den berechtigten Parkplatznutzer, der das fremde Fahrzeug zuparkt: OLG Düsseldorf, NZV 1994 S. 288 (bedenklich)

Begründung: Besitz- und Eigentumsstörung, Verstoß gegen § 1 STVO (wenn öffentliche Verkehrsfläche), Verdacht einer Nötigung i. S. des § 240 STGB

Quelle: ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)

(c) 1999-2004 Dr. jur. Max-Josef Weigl, München - alle Rechte vorbehalten

Leserbrief

Wir haben folgende Frage zur Abstimmung:

In einer Teilungserklärung steht geschrieben:

§ 2 Abs. (4) Hat ein Wohnungseigentümer mehrere selbständige Miteigentumsanteile gemäß obiger Aufteilung, so gilt bei Anwendung des Kopfprinzips, insbesondere auch beim Stimmrecht und der Kosten und Lastentragung, jeder Miteigentumsanteil für sich, soweit nicht § 19 Ziff. 6 gilt.

§ 19 Abs (6) Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem WEG und den ergänzenden Bestimmungen dieser Teilungserklärung.

Bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan gilt das Wertprinzip: Das Stimmrecht richtet sich hier nach den Hunderttausendstel-Anteilen gemäß § 2 Abs. 2. Soweit das Kopfprinzip angewendet wird, verleiht das Teileigentum an der Garage keine Stimme. Die Form der Abstimmung bestimmt der Vorsitzende.

Nach diesen Formulierungen stellt sich das Stimmrecht wie folgt dar:

Die Abstimmung richtet sich grundsätzlich nach dem Kopfprinzip (z.B. 3 Wohnungen 2 Garagen = 1 Stimme), die Abstimmung über dem Wirtschaftsplan erfolgt nach dem Wertprinzip (MEA). Ist das so korrekt, oder wie wird das rechtlich gesehen?

Antwort von RA. Fritsch:

Meiner Aufassung nach sind die mir vorgelegten Regelungen der Gemeinschaftsordnung anders auszulegen:

1. § 19 Abs. 6 S. 1 der GemO bestimmt, das grundsätzlich das WEG gilt, also das Kopfprinzip gem. § 25 Abs. 2 WEG, wonach jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer eine Stimme besitzt, unabhängig von der Anzahl seiner Teil-/Wohnungseigentumseinheiten.

Diese Regelung wird allerdings durch § 2 Abs. 4 i.V.m. § 19 Abs. 6 S. 3 der GemO dahingehend modifiziert, als dass bei Anwendung des Kopfprinzips in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG jeder Eigentümer eine Stimme für jede einzelne Teil-/Wohnungseigentumseinheit zukommt, wobei dies nicht für das Teileigentum an Garagen gilt.

(Ihr Beispiel: 3 Wohnungen, 2 Garagen = 3 Stimmen)

2. Hiervon macht § 19 Abs. 6 S. 2 der GemO eine Ausnahme für den Fall der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan (und auch die Abrechnung?), wobei hier das Wertprinzip gilt, wonach die Größe der Miteigentumsanteile entscheidend ist.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch - Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Urteile/Beschlüsse

Parabolantenne

Rechtsfrage:

Muss es der Vermieter dulden, wenn der deutsche Mieter auf dem Balkon der Mietwohnung eine Parabolantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen in HD-Qualität montiert, obwohl das Haus bereits mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist?

Hierzu BGH - Urteil vom 21.09.2010 - Az.: VIII ZR 275/09:

Der Vermieter hat gemäß § 541 BGB einen Anspruch auf Entfernung der vom Mieter angebrachten Parabolantenne. Nach gängiger Rechtsprechung des BGH ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Infolge dessen hat eine Abwägung darüber zu erfolgen, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG überwiegt. Im Streitfall ist dem Informationsbedürfnis des Mieters bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewährleistet.

Quelle: www.friesrae.de

Wenn zwanzig Jahre keine Nebenkosten abgerechnet wurden

Im zu entscheidenden Fall wurde ein Mietshaus verkauft. Der neue Eigentümer rechnete die mietvertraglich vereinbarten Nebenkosten ab, die Mieter verweigerten jedoch die Zahlung, da der vorherige Eigentümer zwanzig Jahre lang keine Nebenkosten verlangt hatte. Dies führte nach Ansicht des Gerichts nicht automatisch zu einer Verwirkung hinsichtlich künftiger Forderungen. Hierfür wären weitere Umstände erforderlich, die einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen haben, so dass auch künftig von der Geltendmachung von Ansprüchen - also der Nebenkosten - abgesehen wird. Solche Umstände waren hier nicht ersichtlich.
BGH, 13.2.2008, Az: VIII ZR 14/06

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Fallen für Mieter – Einen teuren Handwerker bestellen?

Eine Klausel, die verpflichtet, Schönheitsreparaturen nicht selbst, sondern vom Fachmann auf eigene Kosten durchführen zu lassen, ist unwirksam. Schließlich gibt es auch Privatpersonen, die wie ein Profi streichen können.

Gericht: OLG Stuttgart

Aktenzeichen: Az. 8 REMiet 2/92

Quelle: http://suche-urteile.de/

Sind fällen morscher Bäume umlagefähige Betriebskosten?

Nürnberg (D-AH) - Lässt ein Hauseigentümer wegen Umsturzgefahr die überalterten Bäume an der Grenze zum Nachbargrundstück entfernen, kann er die Aufwendungen dafür nicht auf den Mieter seines Gartens umlegen. Selbst wenn dieser sich laut Mietvertrag verpflichtet hat, das Gelände zu pflegen und beispielsweise alle Bäume darauf regelmäßig zu beschneiden bzw. auf eigene Kosten beschneiden zu lassen.

Das Fällen und der Abtransport kranker oder morscher Bäume gehört in diesem Fall nämlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, hat jetzt das Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße entschieden (Az. 5 C 73/08).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, hatte sich zumindest einer der den Rechtsstreit auslösenden zwei Nadelbäume bereits so weit geneigt, dass die Gefahr eines Umsturzes nicht ausgeschlossen werden konnte. Daraufhin ließ der Grundstücksbesitzer beide fällen - und reichte die Rechnung dafür an den Mieter des Anwesens weiter. Der sei auf Grund seines Mietvertrages nicht nur für die Pflege des angelegten Zier- und Nutzgarten zuständig.

"Tatsächlich gehen die Vertragsvereinbarungen hier über die sonst übliche einfache Gartenpflege hinaus", erklärt Rechtsanwältin Alexandra Wimmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Sie umfasst auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Danach ist der Mieter in diesem Fall grundsätzlich zum regelmäßigen Rückschnitt der Gewächse verpflichtet.

Richter: Grundstückseigentümer ist für Gefahrenabwehr zuständig

Allerdings nicht zum Fällen morscher Bäume, betonte das rheinland-pfälzische Gericht. Hierbei handele es sich um eine über die ordnungsgemäße Gartenpflege hinausgehende Maßnahme zur Gefahrenabwehr, die nicht unter den Begriff des Erneuerns von Gehölzen zu fassen ist - und damit auch nicht über die Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden kann.

Quelle: Deutsche Anwaltshotline

Stimmrechtsausschluss des Verwalters

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie z.B. die Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung über diesen weiteren Punkt (hier: Jahresabrechnung). Diese Rechtsfolge entspricht der herrschenden Rechtsprechung der Obergerichte sowie der überwiegenden Meinung im Schrifttum.

OLG Köln, Beschluss vom 18.11.2006, Aktenzeichen 16 Wx 165/06

Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

Heizkostenabrechnung bei gemischter Nutzung

Die Vorerfassung verschiedener Nutzer ist erforderlich

Bei der Heizkostenabrechnung in einem gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshaus muss der Vermieter eine Vorerfassung der Nutzergruppen vornehmen. Nach einer Entscheidung des BGH (VIII ZR 57/07) müssen die Verbrauchsanteile der Wohnungen und der Geschäftsräume durch getrennte Zähler erfasst werden. Es reicht also nicht aus, wenn der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen und der Anteil der anderen Nutzergruppe berechnet wird. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter eines Wohn- und Geschäftshauses die ins Gebäude gelieferte Fernwärme mit einem Wärmemengenzähler gemessen.

Der für den Geschäftsbereich benötigte Fernwärmeanteil wurde von einem zweiten Zähler erfasst, der auf die Wohnungen entfallende Anteil wurde aber nicht gemessen, sondern errechnet. Dabei wurde vom Messergebnis des ersten Zählers das Ergebnis des zweiten abgezogen. Diese Verfahrensweise hielt der BGH für unzulässig. Denn die Anteile der beiden Nutzergruppen müssten möglichst genau erfasst werden. Deshalb müsse auch der Fernwärmeanteil der Wohnungen mit einem eigenen Zähler gemessen werden. Erst dann könnten die Fernwärmeanteile mit den Heizkostenverteilern, die sich in den Wohnungen befinden, auf die einzelnen Mieter verteilt werden.

Quelle: Anwaltskanzlei Irene Schäfer/Phillip Rosenthal, Bonn

Farbwahl im Freien keine Privatsache

Beim Innenanstrich von Balkonen redet die Gemeinschaft mit

In Gemeinschaften von Wohnungseigentümern geht es häufig um die alles entscheidende Frage, wie viel Individualität dem Einzelnen gerade noch gestattet werden kann und wann zwingend allgemein verbindliche Lösungen erforderlich sind. Ein Eigentümer, der die Innenseite seiner Balkonbrüstung in schwarzer Farbe strich, war der Meinung, hierbei könne ihm niemand dreinreden. Die Nachbarn sahen es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS anders. Sie wiesen darauf hin, dass die Balkonbrüstung als konstruktiver Bestandteil des Hauses zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Selbst wenn der Balkon im Teilungsvertrag als Sondereigentum der jeweiligen Partei bezeichnet werde, gelte das nicht für die der Sicherheit dienenden Bestandteile wie die Balkonbrüstung aus Faserzementplatten. Eine Differenzierung zwischen Innen- und Außenteil sei hier nicht möglich. Deswegen musste die Farbe wieder entfernt werden.
(Landgericht Itzehoe, 11 S 11/09)

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/rs-archiv-2010/farbwahl

Nachweis der Verwalterbestellung für eine Grundbuchänderung

Wenn ein Beiratsvorsitzender eine Eigentümerversammlung leitet, muss das Versammlungsprotokoll von ihm nur einmal unterschrieben werden. Lediglich die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers ist zusätzlich erforderlich. So entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Februar 2010.

Laut Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erforderlich. Als Nachweis für die Bestellung zum Verwalter soll die Vorlage einer Kopie des Bestellungsbeschlusses genügen, wenn die darauf befindlichen Unterschriften öffentlich beglaubigt sind. Im vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Rechtsstreit war das Protokoll der Eigentümerversammlung, in welcher der Verwalter seinerzeit bestellt wurde, vom Beiratsvorsitzenden, der damals die Versammlung leitete und einem weiteren Eigentümer unterschrieben worden. Das zuständige Grundbuchamt, welches das Eigentum an einer verkauften Wohnung umschreiben sollte, war der Ansicht, dass das Protokoll noch von einem weiteren Eigentümer hätte unterschrieben werden müssen.

Das Düsseldorfer Gericht entschied jedoch, dass das Protokoll gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG lediglich vom Vorsitzenden der Versammlung und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben ist. Wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt wurde, ist es auch ausreichend, wenn der Vorsitzende oder sein Stellvertreter unterschreibt. Das Protokoll muss also nicht drei Unterschriften tragen. Wenn der Vorsitzende des Beirats die Versammlung geleitet hat, müssen lediglich er und ein weiterer Wohnungseigentümer unterschreiben. Die Unterschrift eines dritten Eigentümers ist daneben nicht erforderlich.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.02.10, Az.: 3 Wx 263/09

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Betriebskostenverteilung nach Köpfen

Ist in der Umlagevereinbarung eine Verteilung der Betriebskosten nach "Köpfen" vereinbart, kommt es zur Bestimmung der Personenzahl auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung (BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07).

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Schimmel

Rechtsfrage:

Welche Maßnahmen sind dem Mieter zur Vermeidung von Schimmel zumutbar?

Hierzu AG München - Urteil vom 11.06.2010 - Az.: 412 C 11503/09:

Um Schimmelbildung zu verhindern, müssen Mieter die Wohnung ausreichend lüften. Lässt sich die Feuchtigkeit und die Schimmelbildung jedoch auch durch ständiges Lüften in den Räumen nicht beseitigen, rechtfertigt dies eine Mietmin-derung (bei großflächigem, massivem Schimmel- und Milbenbefall bis zu 100 % der Miete) wegen eines Mangels an der Wohnung. Denn ein Dauerlüften entspricht nicht einer normalen Wohnnutzung. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüften darf nicht ein Maß erreichen, das die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieter einschränkt. Insbesondere muss der Mie-ter auch einer beruflichen Tätigkeit nachgehen können, bei der er tagsüber nicht zuhause ist und daher nicht lüften kann. Lüften am Morgen und in den Abendstunden muss ausreichen. Darüber hinaus kann es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen ist, bei geöffnetem Fenster zu schlafen.

Quelle: www.friesrae.de

Instandhaltungsrückstellung zweckgebunden

Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen kann.
Auf Grund ihrer Zweckbindung zur ausschließlichen Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen Mittel aus der Rücklage grundsätzlich nicht zur Deckung von Aufwendungen für andere Maßnahmen, zum Beispiel für Anwalts- oder Sachverständigenhonorare, verwendet werden.
Nach vorherrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen vom Grundsatz der Zweckbindung abgewichen werden (zuletzt OLG München, 20.12.2007, 34 Wx 076/07). So können, wenn die Instandhaltungsrückstellung eine ausreichende Höhe erreicht hat, zumindest Teilbeträge auch zur Deckung von Hausgeldausfällen entnommen werden, sofern eine „eiserne Reserve“ erhalten bleibt.

Quelle http://www.ml-fachseminare.de

Minderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Lärmintensive Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigten den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn er bereits bei Mietvertragsschluss mit Bauarbeiten rechnen musste. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich das Nachbargebäude in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigen Zustand (z.B. Ruine eines Fabrikgebäudes) befand (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2006, Az.: 62 S 73/06).

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Rauchmelder - Wartungskosten sind Betriebskosten

Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar. In Abgrenzung zu Instandsetzung und Instandhaltung ist die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dient. Im Rahmen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter erlaubt, die Wartung von Rauchmeldern an externe Dritte zu vergeben. Der Einwand, die Funktionsprüfung könne auch vom Mieter vorgenommen werden, greift nicht. Wegen der den Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter ist es ihm nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt.

AG Lübeck, 5.11.2007, Az: 21 C 1668/07

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Beschluss zu Kabelfernsehen

Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Vertrages mit einem Kabeldienstanbieter besteht jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung eine Regelung über die Verteilung der Kosten des Kabelfernsehens enthält und die Versorgung mit Kabelfernsehen bereits bisher über gemeinschaftliche Leitungen aufgrund eines Vertrages der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Kabelbetreiber erfolgt ist. Das Oberlandesgericht macht deutlich, dass hier die Teilungserklärung entsprechende Beschlüsse deckt, anders kann dieses sein, wenn eine Regelung fehlt. Bedenken bestehen dann, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Verträge von Einzelpersonen abgeschlossen werden oder Einzelpersonen vom Abschluss eines Gruppenvertrages ausgenommen werden können. Insoweit verbietet sich eine generalisierende Betrachtung.

OLG München, Beschluss vom 27.06.2006, Aktenzeichen 32 Wx 72/06

Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

Unzulässigkeit einer Kameraattrappe

Die Montage von Kameraattrappen im Bereich des Gemeinschaftseigentums stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar, so dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung hat. Auch mit der Montage von Attrappen solle der Eindruck erweckt werden, dass eine Videoüberwachung des betroffenen Bereiches vorgenommen werde. Wenn aber nicht unterschieden werden kann, ob eine echte Kamera oder eine Attrappe montiert ist, könnten die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausschließen, dass ihr Recht am eigenen Bild berührt wird. Damit liege eine unzumutbare Beeinträchtigung vor, so das AG Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 30. September 2008.

Praxistipp
Der Einbau von Videokameras wird in der Rechtsprechung schon länger als bauliche Veränderung gewertet (etwa OLG Köln, ZMR 2008/559). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat klargestellt, dass diese Wertung auch für reine Kameraattrappen gelten soll. Bei der Durchsetzung eines Beseitigungsanspruches ist zu beachten, dass derartige Ansprüche stets Individualansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer sind. Zur Durchsetzung des Anspruches bedarf es keiner Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber den Beseitigungsanspruch verfolgen, bedarf es vor Einleitung des Verfahrens eines Beschlusses dahingehend, dass die Gemeinschaft diese Ansprüche als eigene Angelegenheit verfolgt.

Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30. September 2008, 72 C 26/08 WEG, GE 2009, 390

Betriebskosten: Nicht geeichte Wasseruhren zählen nicht

Die Eichung von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Kalt- und Warmwasser in Mietwohnungen richtet sich nach den Vorschriften des Eichgesetzes und der Eichordnung. Sie ist einzuhalten, wenn die Geräte „Verwendung im geschäftlichen Verkehr“ finden. Das ist bei vermieteten Wohnungen der Fall. Hält sich der Vermieter nicht an die laut Eichgesetz vorgegebenen Fristen zur Prüfung der Uhren, so darf er die Kosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht nach Verbrauch mit den Mietern abrechnen. Er müsse dann die Wohnfläche als Bemessungsgrundlage nehmen. (AmG Esslingen, 1 C 1532/04)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Urteil des Monats

Kosten für Doppelparkergarage

Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gültig, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Duplex-Garage nicht nur die betroffenen Stellplatzinhaber zu tragen haben, sondern aus der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zu bestreiten sind? Ja, sagt das Oberlandesgericht Celle in einem Beschluss vom 19.8.2005, Aktenzeichen 4 W 162/05. Die Frage, ob Doppelgaragen als solche überhaupt sondereigentumsfähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Selbst wenn man die Sondereigentumsfähigkeit von Doppelstockgaragen bejahen würde, bezöge sie sich nur auf die entsprechenden Räumlichkeiten. Dagegen sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG auch in diesem Bereich konstruktive Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig. Ein solcher konstruktiver Bestandteil sind auch die Hebebühnen einer Doppelstockgarage. Folglich konnten die Kosten der allgemeinen Instandhaltungsrücklage entnommen werden.

Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

Aktuelles

Wenn es kalt wird

Streit um Heizung und Wohnraumtemperaturen beschäftigt die Gerichte

Einen großen Teil des Jahres über schenken weder Mieter noch Eigentümer der Heizungsanlage einer Immobilie besondere Aufmerksamkeit. Doch kaum beginnen die kälteren Monate, dann kann jedes verdächtige Gluckern in den Heizkörpern plötzlich eine tiefere Bedeutung erlangen. Ein längerfristiger Ausfall der Wärmeversorgung kann unter Umständen sogar zur Unbenutzbarkeit der Wohnung führen.

Die Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS befasst sich mit Problemen, die sich rund um die Heizung drehen. Mal geht es um die Vorsorge für die Frostperiode, mal um eine weitgehend funktionsuntüchtige Wärmepumpenanlage. Fast immer waren bei den acht Fällen, über die deutsche Gerichte verhandeln mussten, elementare Interessen von Eigentümern und Mietern betroffen.

Es kann in Notsituationen immer wieder einmal nötig sein, dass der Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Handwerker beauftragen muss. Zum Beispiel dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, der Hauseigentümer und sein Verwalter aber nicht erreichbar sind. So entschloss sich eine Mieterin angesichts einer funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung, einen Fachbetrieb zu rufen. Die Rechnung betrug rund 600 Euro. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 4 C 2725/09) war der Meinung, der Eigentümer müsse diese Summe begleichen, auch wenn er selbst den Auftrag nicht erteilt habe. Anders sah dies bei einigen zusätzlichen Arbeiten aus, die nicht dringend nötig gewesen waren, vom Handwerker aber trotzdem gleich miterledigt worden waren. Auf diesen Kosten blieb die Mieterin sitzen. Deswegen empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu drängen.

Der Eigentümer einer Immobilie ist zwar in der Regel der erste Ansprechpartner für den Mieter, wenn etwas nicht funktioniert. Doch er ist trotzdem nicht für jede Unannehmlichkeit persönlich verantwortlich zu machen. Das musste ein Mieter erfahren, in dessen Wohnung die Heizung nicht funktionierte und der dies sofort an den Eigentümer meldete. Dieser wollte Abhilfe schaffen, war jedoch vor Beginn der Arbeiten noch auf einen entsprechenden Beschluss der Hausgemeinschaft angewiesen, der sich immer wieder verzögerte. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 114/06) entschied, dass der Mieter angesichts einer solchen Situation zwar die monatlichen Zahlungen mindern und fristlos kündigen könne. Doch darüber hinaus gehende Schadenersatzleistungen (für Makler und Umzug) seien nicht zu leisten. Schließlich habe der Eigentümer ja das ihm mögliche getan.

Ungefähre Angaben darüber, wann eine Heizung ihre Aufgaben nicht erfüllt habe, reichen in einem Zivilprozess in aller Regel für eine Mietminderung nicht aus. Das musste ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 10 U 203/01) verhandelt wurden. Die Richter waren mit den "nicht hinreichend substantiiert(en)" Feststellungen des Klägers unzufrieden. "Insoweit hätte es vielmehr der genauen Darlegung bedurft, an welchen Tagen welche Temperatur erreicht worden ist, woran es indes nach wie vor fehlt", hieß es im schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus: Man sollte in solch einer Situation ein möglichst genaues Störungsprotokoll führen.

Wenn eine Wärmepumpenanlage von vorneherein untauglich für eine Immobilie war, dann muss sich der Käufer nicht auf irgendwelche Kompromisse einlassen und kann das ganze Geschäft rückgängig machen. Im konkreten Fall hatte sich ein Wohnungsbesitzer für rund 12.000 Euro eine solche Anlage einbauen lassen. Später war festgestellt worden, dass im Kellerraum der dafür erforderliche Luftaustausch gar nicht stattfinden konnte. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 21 U 21/02) gewährte dem Käufer deswegen den so genannten großen Schadenersatz, das heißt eine komplette Rückzahlung des Kaufbetrages und des Werklohns gegen die Rückgabe der Anlage. Eventuelle Abschläge für die Nutzung der (ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe wurden dabei nicht gemacht.

Ein Mieter hat Anspruch darauf, dass er in den Wintermonaten jederzeit auf die Heizung zurückgreifen kann. Allerdings darf er dabei auch nicht zu streng sein und muss geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen hinnehmen. "Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen" reiche noch nicht für eine Mietminderung aus, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 10/07). Im konkreten Fall hatte der Mieter darüber Beschwerde geführt, dass Heizung und Warmwasser an sechs Tagen zwischen Februar und April zeitweise nicht funktioniert hätten. Genauere Daten blieb der Mieter in dem Verfahren zunächst schuldig, was seine Prozessaussichten zusätzlich verschlechterte.

Der Eigentümer einer Immobilie ist nicht berechtigt, das im Tank zurückgelassene Heizöl des Mieters wirtschaftlich zu verwerten. Er ist im Gegenteil grundsätzlich dazu verpflichtet, jegliche im Objekt belassene "Ware" zunächst einmal in seine Obhut zu nehmen und sicher zu verwahren. Im vorliegenden Fall war dies nach Ansicht des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Aktenzeichen 3 U 122/09) schon deswegen erforderlich gewesen, weil der Eigentümer dem Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigert hatte. Der Betroffene wäre also gar nicht in der Lage gewesen, die etwa 15.000 Liter Heizöl "an sich zu nehmen".

Wenn jemand ein Haus kauft und die bestehende Wohngebäudeversicherung übernimmt, dann sollte er sich unbedingt über deren Inhalt schlau machen. Im konkreten Fall hatte es im Vertrag geheißen, der Eigentümer müsse bei längerem Leerstand der Immobilie selbstständig Vorsorge gegen Kälteschäden treffen - zum Beispiel durch das Absperren von Leitungen und das Entleeren von Wasser führenden Anlagen. Der neue Eigentümer hatte das alles nicht getan und es war ein Schaden in Höhe von 100.000 Euro entstanden. Das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 8 U 1/07) entschied, dass die Versicherung dafür nicht aufkommen müsse. Die Entschuldigung des Eigentümers, er habe die Vertragsbedingungen nicht gekannt, sei nicht überzeugend.

Wenn in einer Wohnung oder einem Haus Schimmel entsteht, dann wird das häufig auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Nutzer zurückgeführt. Liegt aber gleichzeitig noch ein Baumangel vor, dann kann der Schimmel nach Überzeugung des Amtsgerichts Königs Wusterhausen (Aktenzeichen 9 C 174/06) nicht ohne weiteres den Mietern angelastet werden. Die Juristen gestanden den Betroffenen zu, wegen unzureichender Wohnverhältnisse ihre monatlichen Zahlungen zu mindern. Schließlich lasse sich ihr eigener "Verursachungsbeitrag" an der Misere - etwa durch ungenügendes Heizen im Winter - nicht exakt bestimmen.

Quelle: http://www.lbs.de/

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